相続不動産の売却
相続不動産に関するサポート
相続は、多くの人が直面する手続きであります。しかし、手続きの煩雑さから、どうすればよいのか分からなず、相続登記がされないケースもあります。
相続対策はできるだけ早く行うことです。スタートが早ければ早いほど、余裕をもって対応策を考えることができます。
相続財産の内容をしっかりと把握し、財産の概算総額、配分案や相続税がどのくらいになるのか、まとめておきましょう。
相続というと、不動産、現金、預金、株式の他、借金等マイナスの財産もあり、また複数の相続人がいる場合のは、遺産分割協議があります。手続きには、税理士・司法書士に依頼する事となります。
今般、令和６年４月１日から不動産の相続登記が義務化され、違反した場合の罰則も創設されました。しかしながら、不動産の相続手続きには、相続人の間での話し合い、また、様々な法律が絡みます。
不動産の相続に必要な手続き、税金、不動産の売却に向けたご相談をお受け致します。
相続不動産の売却のメリット
不動産を売却することを考えた場合、相続税対策の観点から見た時に、相続前か、後かについてですが、相続後をお勧め致します。なぜなら、不動産の相続には、税制上、優遇措置制度があり、現金での相続と比較して税額を抑えることが見込めます。
相続不動産について、一般的に多く考えられのが居住用財産です。昨今問題となっている空家対策がありますが、住んでいなくても固定資産税は、納めなければなりません。管理等を怠り放置していると特定空き家に指定され、行政から改善等の通告があります。
従わない場合には固定資産税が住宅等の減税措置の対象から外され、税額が大幅に増える可能性があります。今後は空き家に対する行政の指導、監督が強化されるため、相続した建物を利用しないのであれば売却することをお勧め致します。
相続不動産について、空地の問題があります。遠隔地に相続した土地がある場合、管理を怠れば隣接地の所有者からの苦情があります。また、雑草の繫茂の状態によっては消防署・警察書から改善通知がくることもあります。
この管理を行うための草刈りは、年間６～７回の実施が必要ですあり、シルバーセンター等に依頼しても費用負担が相当あります。 一定の条件のもとでありますが、土地についても（低未利用地等の特別控除）がありますので、売却をお勧め致します。
相続人が複数の場合、相続不動産を売却し、現金化することにより、配分がしやすくなります。 また、相続税を納付する資金がない場合には、現金化して納付することもできます。
相続税について
人が死亡した場合、その人の所有財産は、通常配偶者や、その人の子供などが相続します。相続税は、この相続財産が移転することに伴い、課税される税金です。
しかしながら、財産を取得した人の全部が、相続税の課税の対象者になるという事ではありません。相続税には基礎控除があり、この基礎控除を超える遺産がある場合のみに納税義務が生じます。
基礎控除額＝３，０００万円+（６００万円×法定相続人の数）
相続税の申告は、死亡したことを知った日の翌日から１０か月以内に、申告する必要があります。もしも、期限内に申告をしなっかたり、過小申告をした場合は、あとから加算税などが課せられます。
相続税に関しては、ほか、様々な課税制度がありますので、申告事案により適切な対応が求められます。
相続不動産の売却手順
１：被相続人の逝去
∇
２：相続税が発生するかについて確認
∇
３：遺産分割協議
∇
４：相続登記申請
∇
５：不動産業者に売却依頼
∇
６：媒介契約書の締結
∇
７：売買契約
∇
８：決済・物件引渡し
遺産分割協議について
相続人が一人の場合は、一人が遺産の全部を相続すれば良いわけですが、複数の相続人がいる場合は、遺産をどう分けるかが問題となります。
この遺産をだれがどの財産を受け取るか、相続人全員の話し合いのもと、決めることが遺産分割協議です。遺産分割は、相続を行うにあたって、もっとも重要かつ、難しい事であります。
遺産分割協議を行うためには、先ず相続人を確定することから始めます。協議を行うには、相続人全員の参加が原則であり、協議の成立には全員の合意が必要です。
全員が合意した内容は、原則としてやり直しはできません。全員が合意したことを証する、遺産分割協議書（印鑑登録証明書添付）を作成します。
もしも、遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に申し立てを行い、裁判所の調停や審査により、決める事となります。
□遺産分割の方法
１．換価分割
相続財産を売却して、現金化し、分配する方法。
２．現物分割
各財産を現物のままの形で、各々に分配する方法。
３．代償分割
相続人の一人が代表して財産を取得し、他の相続人に金銭等にて清算する方法。
４．共有分割
財産の持分を定めて、相続人全員で共有する方法。
相続登記について
遺産分割協議等により、相続人が決まれば次の段階として、相続の登記を行います。被相続人から相続をする人に名義を変更をする必要があり、所有権移転登記の手続きを行います。
相続登記はの申請は、自身で行うことも可能ですが、一般的には専門家である司法書士に依頼します。
相続後に売却を行う場合、この登記の手続きは、必ず行わなければなりません。
令和６年４月１日から相続登記は、義務化されました。相続等により、不動産を取得したことを知った日から３年以内に、登記申請をする必要があります。
期限内に相続登記を行わなければ、１０万円以下の罰則規定があります。
□必要書類
１．不動産の全部事項証明書
１．被相続人の戸籍謄本・除籍謄本
１．相続人の全員の戸籍謄本
１．相続関係説明図
１．相続人の全員の住民票抄本
１．遺産分割協議書
１，相続人の全員の印鑑証明書
１．固定資産税の評価証明書
１．相続登記申請書
不動産会への売却依頼
相続登記が完了したら、売却に向けて不動産会社に相談し、仲介若しくは買取について、打ち合わせを行いいます。
仲介にて買主を探す場合には、不動産会社と媒介契約を交わすこととなります。媒介契約には、「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」があります。
□一般媒介契約
一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼する契約で、依頼主は、直接買主を探すことができますが、不動産会社は、進捗状況等の報告義務もなく、契約期間の有効期限もありません。
□専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、契約の期間中に他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。不動産会社は、１週間に１度以上の頻度で依頼者に、進捗状況を報告する義務があります。
媒介契約の期間は、３ケ月と決められており、期間中に売れなかった場合は、更新契約をする必要があります。
□専任媒介契約
専任媒介契約とは、契約の期間中に他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。不動産会社は、２週間に１度以上の頻度で依頼者に、進捗状況を報告する義務があります。
媒介契約の期間は、３ヶ月と決められており、期間中に売れなかった場合は、更新契約をする必要があります。
買主と売買契約の締結
買主が決まった場合は、売買契約の締結を行います。不動産の契約は大きな金額が動く取引ですので、重要事項説明書・売買契約書をよく確認し、署名、押印を行うようにしましょう。
疑問点がある場合は、その場で問題を解消し、後日トラブルにならないようにしておくことが大事です。
一般的には、契約時、契約価額の１割以内の手付金を買主から売主に支払い、後日決済時に残代金を支払います。
残金決済と物件引き渡し
決済と物件の引き渡しは同時に行われます。買主が残代金を支払い、売主は契約した不動産を引渡します。
一般的に、決済の手続きは銀行等、金融機関で行い、当日は、仲介の不動産会社、売主、買主、所有権の移転登記を依頼する司法書士が立会います。
司法書士は、移転に必要なな登記書類等を確認して、問題がなければ、売買契約の残代金の支払いが行われます。
当日、残代金の他の支払いには、固定資産税の精算金・司法書士への登記費用・不動産会社への仲介手数料があります。
不動産売却の税金について
土地や建物の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算し長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率が異なります。
個人が、不動産（土地・建物）を売却した時に、譲渡益が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税の納付義務が発生します。
土地・建物を売却した場合に納付する税金が「譲渡所得（金額）」です。この「譲渡所得（金額）」の計算方法として、先ずは売却した土地・建物の所有期間が、５年越であるか５年以下であるのかによる計算方法によって、納付する税金を計算します。
「譲渡所得金額」は、譲渡による収入金額（譲渡価額）から、その不動産を取得した費用（これらを取得費といいます）、および譲渡に要した費用（譲渡費といいます）を差し引いて計算されます。
この「譲渡所得金額」から、さらに特別控除額を差し引いて求めたものが、税額計算の基礎とされる「課税譲渡所得金額」といわれるものです。
□課税譲渡所得金額の計算方法
譲渡価格 ー 〔取得費＋譲渡費用〕 ー 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
□取得費
売却した土地、建物の購入価額（建物は減価償却費相当額を控除します）・購入時の仲介手数料・購入時に支払った立ち退き移転料・購入時の契約用印紙、登録免許税、登記費用・不動産取得税等・（実際の所得費が不明な場合は、譲渡価額の５％として計算します）。
□譲渡費用
土地・建物を売却するために要した費用で、売却時の仲介手数料・測量費・売却時の契約用印紙・売却時に支払った立ち退き移転料・建物を取り壊した場合の費用等。
□特別控除額
国の政策的な配慮において設定されたもので、居住用財産を売却した場合の3,000万円・特定住宅地造成事業のため土地売却の1,500円・収用法による公共機関による買収の5,000万円等。
□税額の計算
◇課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算します。
◇税率は「長期譲渡所得」になるか、「短期譲渡所得」になるかによって、下記のように異なります。
◇土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」に、５年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
長期譲渡所得（所有期間５年超え） 所得税15％ 住民税５％
短期譲渡所得（所有期間５年以下） 所得税30％ 住民税９％
□特定不動産売却の特例措置
譲渡した土地建物が自分の居住している住宅やその敷地である場合、優良宅地の造成事業等のために土地を譲渡した場合など特定の場合については、一般譲渡の場合に比べて税金が軽減される特例が設けられています。
◇主な事例は下記のとおりです。
１．居住用不動産売却の特例
☆居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
☆所有期間10年超えの居住財産を譲渡した場合の軽減率の特例
☆特定の居住用財産の買い換えの特例
☆居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の繰越控除等の特例
☆居住用財産の譲渡損失の繰越控除等の特例
１．優良住宅地の造成等のために土地を売った場合の税率軽減の特例
１．特定事業用資産の買い換えの特例
１．低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100円特別控除
１．固定資産の交換の特例
１．特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合の1,500万円特別控除
１．中高層耐火建築等の建設のための買い換えの特例
